Merkez Bankası Bankacılık Düzenleme ve Analiz Departmanı müdürü Aleksandr Danilov, Rusya’da devletin konut alımını kolaylaştırmak için sunduğu tercihli ipotek programına rağmen konut fiyatlarının 2020’den bu yana hanehalkı gelirlerinden önemli ölçüde daha hızlı arttığını söyledi.
“Rusya’da Konut Kredisi” adlı konferansta konuşan Danilov, bu duruma ek olarak, son dönemde henüz yapımı bitmemiş konutlar ile ikinci el konut maliyetleri arasındaki farkın önemli ölçüde arttığına vurgu yaparken, “Fiyatlar sadece kendi başlarına artmadı. Ancak nüfusun gelirlerinden önemli ölçüde daha fazla arttığını söyleyebiliriz. Rusya’da konutun karşılanabilirliği negatif seyrediyor. Şu anda yeni konut piyasasında bir daire satın almak için yemeyip, içmeyip ortalama yıllık maaşın tamamını sekiz yıl boyunca biriktirmek gerekiyor” dedi.
2022 yılında bu sürenin 6 yıl olduğunu hatırlatan analist, ayrıca 2020’den beri birinci el ve ikinci el konut fiyatlarının büyük ölçüde dağıldığını söyledi.
Danilov, “Bu oluşan fiyat farkını yeni konutun daha iyi barınma imkanı sağlayabildiği gerçeğiyle açıklamak zor” derken, kalite faktörünün fiyatlara bir dereceye kadar yansıdığını, ancak iki yıl içinde yeni konut ile ikinci el dairenin fiyat farkının bu denli açılmasının normal bir durum olmadığını vurguladı.
Şu anda birinci el konut piyasasında kredi kullanmadan bir daire satın almanın ortalama bir vatandaş için neredeyse imkansız olduğuna inanan Danilov, “Vatandaşlar için konutlar erişilebilirlikten bahsetmemiz imkansız. Böyle bir durumda önce düşük faizli tercihli konut kredisi devreye girer. Ancak fiyatlar bu şekilde keskin artış gösterdiğinde tercihli ipotek programlarının da bir anlamı kalmaz. Negatif faiz oranlı konut kredisinin de verilmeyeceği dikkate alınırsa vatandaşlar için krediyle konuta erişim bile gittikçe zor bir hal alır” ifadelerini kullandı.
Danilov, Rusya’da ipotek talebini yapay olarak sürdürme potansiyelinin tükendiğini, Merkez Bankası’nın daha uzun vadeli ve istikrarlı bir çözümden yana olduğunu belirtirken, toplam maliyeti piyasanın oldukça altında olan konut kredileri için karşılık artırımı uygulamak istediğini sözlerine ekledi.
Merkez Bankası, tercihli konut kredilerine karşı
Ülkedeki konut kredilerinde ön peşinat tutarını yükselterek bankaların vatandaşlara düşük peşinatlı konut kredisi teşviklerinin önüne geçmeye çalışan Rusya Merkez Bankası, bununla birlikte hükümetin sunduğu düşük faizli konut kredilerini riskli buluyor.
Merkez Bankası Başkan Yardımcısı Ksenia Yudaeva, ülkenin en büyük özel bankalarında Tinkoff Bank’ın Youtube kanalına verdiği demecinde, devletin düşük faizle sağladığı tercihli konut kredilerinin ipotek piyasalarında oldukça büyük bir talep yarattığını vurgularken, bunun da ülkedeki konut fiyatlarını büyük ölçüde hızlandırdığını söyledi.
Yudaeva, devlet sübvansiyonlu ipotekleri vatandaşların borç yükünün birikmesi açısından önemli bir risk olarak gördüklerine dikkat çekerken, “Devlet programı ipotek için oldukça büyük bir talep yarattı ve konut fiyatlarını büyük ölçüde artırdı. İpotekleri alan vatandaşların üzerinde biriken borç yükü, bizim için vatandaşların haklarının korunması açısından önemli bir risk olarak görülüyor” dedi.
İnşaat şirketlerinin devletin sunduğu ipotek imkanları sonrası konut fiyatlarını artırdığını hatırlatan Merkez Bankası Başkan Yardımcısı, fiyatların düzelmemesi durumunda piyasada balon oluşacağını, konut sektörünün devlet desteği olmadan kendi kendine çalışması için farklı yolların aranması gerektiğini sözlerine ekledi.
